Disparidades e cuidados nas operações LEED x operações convencionais

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A Cushman & Wakefield, empresa de serviços imobiliários comerciais e membro fundador do GBC Brasil, está em contato com a Certificação LEED em diversas etapas da vida útil de um empreendimento. Seja na consultoria de sustentabilidade para a certificação LEED, com a equipe de Green Building; ou no desenvolvimento dos projetos arquitetônicos e gerenciamento de projetos, com área de Project Management; ou também com locação de propriedades, pela  área de Agency Leasing, entre outras atividades. Vamos destacar as áreas de Properties Management e Facilities Management, focando  na operação e nas atividades diárias dentro dos empreendimentos.

Manter todas as suas características e propósitos que levaram à Certificação LEED é o ponto principal do nosso trabalho ao administrar e operar um empreendimento certificado. Tanto em relação ao projeto, construção e obra, ou à operação e manutenção. O cuidado é sempre o mesmo: buscar conhecer o edifício e suas instalações e a certificação que foi aplicada.

O que inicialmente pode parecer óbvio é o ponto crucial que vem sendo amplamente discutido no mercado das certificações ambientais: como fazer a manutenção e o acompanhamento de um empreendimento que passou pelo processo de certificação, uma vez que os empreendimentos já certificados não perdem a certificação ao longo do tempo? Nesse caso, as operações do dia a dia são fundamentais para a garantia do cumprimento e para a manutenção dos requisitos estudados e aplicados no prédio.

Nos edifícios administrados e operados pela C&W esse é o maior cuidado tomado pelos profissionais, que sempre buscam estudar os pontos estratégicos para a obtenção do LEED e garantir que o padrão de qualidade seja mantido de acordo com as expectativas iniciais.

De acordo com Andréia Passanante, Supervisora de Operações da C&W, esse cuidado é fundamental para que o edifício não perca a sua essência prevista em projeto durante sua idealização. Ela vai além ao apontar que busca verificar diariamente o que pode ser melhorado nos procedimentos cotidianos para conseguir maior eficiência do seu trabalho. Faz parte do seu dia a dia, além de outras atividades, acompanhar as reformas dos inquilinos/proprietários do edifício para que não haja nenhum deslize  que prejudique o desempenho do prédio.

Ao contrário do que muitos acreditam, administrar um edifício LEED e manter sua performance não é uma tarefa impossível, já que alguns procedimentos acabam sendo mais práticos, como a manutenção dos jardins. Para o paisagismo, o LEED indica espécies nativas, que demandam menor manutenção e irrigação, já que trata-se da vegetação mais adequada ao clima local, e, dessa forma, não demandam um cuidado muito frequente com fertilizantes, irrigação, etc.

Existe uma demanda maior no escopo ao administrar um condomínio certificado se compararmos à demanda de um convencional. Quando falamos de um edifício LEED EB:OM (Existing Buildings: Operations and Maintenance), temos que considerar o controle minucioso e o cuidado em procedimentos, como a escolha de produtos e materiais utilizados na limpeza, descarte de resíduos perigosos e coleta seletiva, utilização de gases refrigerantes menos impactantes, por exemplo. De acordo com Fernando Fontana, gerente regional de Operações da C&W, esse cuidado pode demandar um custo mais alto, principalmente quando há necessidade de maior qualificação do pessoal operacional. Durante a crise hídrica que enfrentamos nos últimos anos em São Paulo, conseguimos manter o consumo controlado e, consequentemente, os usuários não foram prejudicados com a falta de abastecimento pois os edifícios certificados contam com estratégias economizadoras e com sistemas de reuso de água, o que diminui a demanda por água potável.

Uma diferença bastante visível entre os edifícios certificados e os convencionais refere-se aos custos operacionais. As contas de energia e água são expressivamente menores quando falamos de um empreendimento LEED. Isso porque há grande redução no consumo de água potável e na geração de esgoto, o que barateia essa tarifa. Quando falamos de energia, a redução no consumo pode ser muito expressiva de acordo com a estratégia adotada, e é nessa parte que entra a importância da equipe de operação estar bem alinhada com a essência do edifício, uma vez que o monitoramento diário do consumo de energia está intimamente ligado ao uso adequado das estratégias de projeto.

Na administração dos edifícios certificados LEED, a C&W percebe a satisfação dos usuários, uma vez que as despesas com conta de água e energia são menores e há uma percepção sensorial da qualidade dos ambientes, principalmente no que diz respeito à qualidade do espaço projetado e do conforto ambiental. Por existir bicicletários e vestiários na maior parte dos edifícios LEED, existe um trabalho de conscientização e incentivo ao uso de bicicleta como meio de transporte.

De uma forma geral, podemos entender que a qualidade na administração dos empreendimentos é fundamental para a garantia do desempenho do edifício ao longo do tempo. Cada empreendimento apresenta características e estratégias únicas e cabe à empresa e aos profissionais envolvidos no processo um trabalho estratégico para garantir o melhor produto ao cliente, aos usuários e ao meio ambiente.

 

Texto escrito por: Eliza Mauro, Consultora de Sustentabilidade da Cushman & Wakefield

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