Os Edifícios Reais e os Edifícios Virtuais

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Os empreendedores da construção civil atuam em dois universos distintos: o universo dos edifícios reais já construídos e ocupados e o universo dos edifícios que ainda serão construídos e que se encontram no processo projetual ou fazem parte de ações planejadas para o futuro. Certamente que para a maior parte destes empreendedores, os edifícios virtuais são oportunidades muito mais interessantes e em muitos aspectos, pois, por serem novos, poderão representar a sua criatividade mais recente ou a aplicação de uma tecnologia que nunca antes fora utilizada ou até mesmo um novo desafio de origem técnica ou estética. Porém, apesar disto tudo e apesar de que estas considerações são de fato verdadeiras e ocorrem no mundo da construção civil, a massa edificada real brasileira e internacional é muito maior do que a massa edificada virtual e que se tornará real nos próximos vinte ou trinta anos, ou mesmo nos próximos cinquenta anos.

 

As estatísticas internacionais apontam para um valor hoje de cerca de 150 bilhões de metros quadrados[i] já construídos em todos os locais do planeta e em todos os tempos, mas a questão que se coloca é: quanto mais ainda construiremos no nosso planeta nas próximas décadas ou até o final deste século. Alguns estudos sugerem um acréscimo adicional de 73 bilhões de metros quadrados até 2030. Outros sugerem um acréscimo de 100 bilhões de metros quadrados ou seja, até 2025, 70% a mais do que possuímos hoje. Por outro lado, parece pouco provável que a atividade da construção civil ou a atividade humana no planeta construa no intervalo entre 10 e 15 anos aquilo que levamos alguns milhares de anos para edificar. Entretanto, quer tenhamos uma posição mais otimista, ou seja, construiremos um pouco menos, ou quer tenhamos uma posição mais pessimista, ou seja, construiremos de fato 70% a mais até 2025, não podemos negar que são os edifícios reais e não os virtuais, os causadores dos impactos ambientais globais hoje. Os edifícios são hoje os responsáveis por cerca de 40% de emissões globais de CO2 anualmente e são eles os responsáveis por 34% de toda a demanda global de energia[ii]. Não é difícil perceber que estes números estão bem próximos da realidade pois um pouco mais do que 50% de toda a população mundial vive em cidades e as cidades são por excelência, grandes concentrações de edifícios. Diante de uma conjuntura como esta, as questões que surgem são: o que fazer com esta enorme massa edificada? O que fazer com os bilhões de metros quadrados que entram em obsolescência a cada ano, ou que necessitam de manutenção e atualização tecnológica para a sua sobrevivência? Como resolver a equação econômica destas intervenções onde os investimentos são financeiramente factíveis? Não podemos simplesmente deixa-los envelhecer pois os custos de reabilitação não seguem exatamente uma curva linear e a falta de manutenção em um dado sistema do edifício acaba por afetar um outro sistema e assim sucessivamente. Em alguns casos a taxa de obsolescência é tão elevada que a reabilitação arquitetônica torna-se economicamente inviável.

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Professor Marcelo de Andrade Roméro

 

Um primeiro aspecto que vem atenuar este cenário ou seja, a viabilização da reabilitação e da atualização tecnológica desta enorme massa edificada é o constante avanço dos custos da energia em todo o mundo para além das taxas de inflação, com ênfase nas fontes de energia não renováveis. Em conjunturas como estas, os investimentos em atualizações tecnológicas nos edifícios quando divididos pelas economias de energia quantificadas financeiramente, geram períodos de retorno do capital investido mais atrativos tanto para os empresários como para os tomadores de decisão. Realidades como estas têm viabilizado ações de retroffiting, ou atualizações tecnológicas em todo o mundo e inclusive no Brasil. Um segundo aspecto que veio atenuar este cenário de obsolescência dos edifícios foi o desenvolvimento dos contratos de performance que garantem aportes de recursos financeiros somente quando as economias de energia forem efetivamente comprovadas. Tais contratos são assinados entre os clientes e as chamadas ESCOs[iii] (Energy Save Company), que são empresas especializadas em retroffiting por meio de contratos de performance. Via de regra, as ESCOs se especializaram neste tipo de contrato. Do ponto de vista dos clientes os contratos de performance evitam aportes iniciais de capital nas ações de retroffiting e do ponto de vista das ESCOs só há interesse na viabilização de um dado negócio quando os ganhos financeiros são efetivamente comprovados e quando os valões alcançados são superiores aos valores pagos pelo mercado financeiro. Com o crescimento da demanda por contratos como estes tanto no Brasil como no mundo, as ESCOs acabaram por associarem-se a investidores independentes ou grupos econômicos para financiarem as suas ações e o potencial de oportunidades não somente aumentou como ainda pode alcançar novos mercados. As ESCOs por sua vez mantiveram-se atentas as oportunidades e ampliaram o seu escopo de atividades. Quando do seu surgimento no Brasil, a ênfase principal era na questão da eficiência energética e da atualização tecnológica visando reduções do consumo de insumos energéticos. Com o desenvolvimento sistemático das ESCOs nao foi difícil para elas perceberem outras oportunidades de ganhos associados a atualizações tecnológicas e passaram a oferecer ações de retroffiting envolvendo reduções de consumo de agua inclusive. Hoje as ESCOs atuam em qualquer setor da economia[iv] e em oportunidades que envolvam algum tipo de ganho ou benefício para o cliente, associado a um ganho financeiro para a ESCO e para os investidores.

 

Estas ações abriam grandes perspectivas para o mercado dos edifícios reais, evitando inclusive a construção de novas unidades do mercado virtual. Milhares de edifícios comerciais com elevado aporte tecnológico, que estão operando hoje em todo o mundo, operam em antigos edifícios outrora comerciais ou até mesmo em edifícios outrora residenciais ou industriais que sofreram processos de adaptação. Em muitos dos casos houve inclusive adaptações de uso. Do ponto de vista da sustentabilidade há um ganho inegável em todo este processo devido ao aproveitamento de estruturas de concreto ou de aço, de fundações, de vedações, de coberturas ou até mesmo de caixilharias ou de alguns elementos internos. As certificações ambientais que surgiram no início da década de 90 no século XX e se espalharam e popularizaram em todo o mundo, também são mais favoráveis a adaptações em edifícios reais do que novos investimentos em edifícios virtuais.

 

Do ponto de vista do patrimônio cultural e arquitetônico das cidades e das nações, a preservação de edifícios reais com as devidas atualizações tecnológicas trouxeram alguns benefícios adicionais como por exemplo a preservação de técnicas e tecnologias mais antigas que tradicionalmente desapareceriam e foram mantidas e a manutenção do patrimônio arquitetônico e até mesmo do desenho urbano das nossa cidades. No fundo, o conceito da reabilitação arquitetônica com ações de retrofitting na massa edificada real, concentra em si mesmo conceitos de eficiência energética, conceitos de otimização de recursos naturais, conceitos de patrimônio histórico, conceitos de sustentabilidade, conceitos de otimização de recursos financeiros e sobretudo conceitos de preservação da cultura de uma cidade, de um povo e de uma nação.

 

*Matéria retirada do Anuário de Certificação 2016 do GBC Brasil e escrita por Marcelo de Andrade Roméro, Professor Titular da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, Superintendente de Gestão Ambiental e Pró-Reitor de Cultura e Extensão Universitária da Universidade de São Paulo.

 

[i] www.pikeresearch.com/research/global-building-stock-database

[ii] Fonte: www.scpclearinghouse.org (2012)

[iii] No Brasil foi criada em 1997 a ABESCO – Associação Brasileira de Empresas de Serviço de Conservação de Energia cujo objetivo é o “oferecer às empresas e à sociedade em geral, um serviço especializado em projetos de eficiência, minimizando custos e maximizando os resultados nos lucros.” Fonte: http://www.abesco.com.br/pt/quem-somos/ (acesso em 11/06/2016).

[iv] Setor Industrial, Comercial (Comercio e Serviços) e Residencial.

 

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Uma resposta

  1. Luiz Carlos Casante
    | Responder

    Os pontos tocados no texto mostram de forma clara o tema abordado, agradeço novamente. Abs. Luiz Carlos Casante

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